פרק - 13 מיסוי מקרקעין 475 )1( יש לצרף לדיווח על המכירה טופס שצורף כנספח א' לתוספת שכותרתו "דיווח על הוצאה בגין בניה במכירת דירת מגורים מזכה ללא אסמכתאות" )" הטופס .(" )2( המפקח יבחן את הצהרת המוכר בטופס ובין היתר יבחן את סכום ההוצאה המדווח, אופן קביעתו, פירוט העבודות שנעשו, מסמכים המעידים על תשלום, הסכמים וחוזים אשר מפרטים את מהות ההוצאה הנדרשת ומסמכים תומכים )כגון הערכת שמאי, הסכמי הלוואה וכו ' .( )3( יתכן והמפקח יתאם לפי הצורך ביקור בנכס אשר יסייע לו לאמוד את הסכום שנתבע כהוצאה. )4( ככל והנישום מרים את נטל ההוכחה, יפעל המפקח כך: )א( ככל והבניה נעשתה לפני 1.1.2014 – יותרו בניכוי ההוצאות כפי שנתבקשו בטופס השומה עצמית; )ב( ככל והבניה נעשתה לאחר 1.1.2014 – יותרו בניכוי ההוצאות כפי שנדרשו אך ללא המע"מ ורווח קבלני של 15% . יובהר כי במקרה בו ישנו פער משמעותי בין ההוצאות הנדרשות לבין מחירון עלויות הבנייה, ההוצאות שיותרו בניכוי יהיו כשל מחירון הבנייה. )5( ככל והנישום לא עמד בנטל ההוכחה, והמפקח ביקר בדירה, יותרו ההוצאות כך: )א( ככל והבניה נעשתה לפני 1.1.2014 , יותרו בניכוי עלויות בנייה בהסתמך על מחירונים ואומדנים מקובלים בענף הבנייה ללא המע"מ ורווח קבלני של 15% . כמו כן, ביכולתו של המפקח לדרוש מהנישום אישור רו"ח המעיד כי הוצאות אלו לא נדרשו במס הכנסה או במכירת נכס אחר. ככל והני שום יתבקש להנפיק אישור כאמור ולא יעלה בידו לספקו, יותרו בניכוי רק 2/3 מעלויות הבנייה )ללא מע"מ ורווח קבלני של 15% ;( )ב( ככל והבניה נעשתה לאחר 1.1.2014 והנישום המציא אישור רו"ח כאמור, יותרו בניכוי 2/3 מעלויות הבניה )ללא מע"מ ורווח קבלני של 15% (. ככל ולא יומצא אישור רו"ח, והנישום לא הביא נימוקים משכנעים לכך, לא יותרו עלויות הבניה בניכוי כלל. דגשים: )1( בכל שומה עצמית בה נדרשו בניכוי עלויות בנייה, ללא צירוף אסמכתאות, על המפקח לדרוש חשבונית/קבלה/הצהרת הון, כמובן תוך צירוף הטופס. )2( מחירון עלויות בניה לדירת מגורים ניתן למצוא במערכת "מידע שמאי". )3( ככל וישנן מחלוקות לגבי התרה בניכוי של העלויות, יש לערוך דיון בשומה. )4( ככל ונערכה שומה לפי מיטב השפיטה, יש לפרט בנימוקי השומה את אופן ההתייחסות. )5( יש להעביר את המידע בדבר פרטי נותן שירותי הבנייה, שלגביו נטען שביצע את השירות לפקיד שומה/תחנת מע"מ באמצעות מערכת הקשר החדשה וזאת לאור חובת הוצאת חשבוניות וקבלות בהתאם להוראות מס הכנסה )ניהול פנקסי חשבונות( התשל"ג - 1973 משולב עם תקנות מע"מ )ניהול פנקסי חשבונו ת(, התשל"ו - 1976 . ככל וההוצאה שולמה במזומן וזאת מתאריך 1.1.2019 , נדרש להעביר מידע זה לממונה האזורי לצורך בדיקת עמידה בתנאי "חוק צמצום השימוש במזומן". .3 פטור לדירת מגורים יחידה - סעיף 49 ב) 2 ( לחוק בהתאם להוראות סעיף 49 ב) 2 ( לחוק יינתן פטור ממס שבח למוכר יחיד במכירת דירת מגורים מזכה שהינה דירתו היחידה של המוכר במועד המכירה עד לתקרת הפטור הקבועה בחוק. בהתאם לסעיף 49 א)א 1 ( לחוק תקרת הפטור לפי פרק חמישי 1 )בתקופה 1.1.2025 - (31.12.2025 הינה 5,008,000 ש"ח. יודגש, כי ככל שהמוכר זכאי לפטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה - הפטור יינתן עד לסכום התקרה הנ"ל והסכום העודף יתחייב במס בשיעור 25% 327 328 . רק מוכר שהוא תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב יהא זכאי לקבלת פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה )כמובן, בכפוף לעמידה ביתר התנאים לפטור(. תחולת ההוראה החל מיום 1 בינואר 2014 )תושב החוץ יצטרך להמציא אישור משלטונות המס במדינת תושבת ו כי אין לו דירת מגורים( 329 . הפטור לפי סעיף 49 ב) 2 ( לחוק יינתן בכפוף לכך שהמוכר הינו הבעלים בדירה במשך לפחות 18 החודשים שקדמו למכירה ולכך כי המוכר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור לפי סעיף זה ב 18- החודשים שקדמו למכירה האמורה. 327 אם הדירה נרכשה לפני 1.1.2014 אז יחול החישוב הלינארי המוטב כמתואר לעיל. כמו כן, ככל שהתמורה מושפעת מזכויות בנייה ושווי הדירה נמוך מתקרת הפטור לא יינתן פטור מלא עד לתקרת הפטור, אלא יינתן פטור בגין חלק התמורה המיוחס לדירה ולגבי התמורה שמיוחסת לזכויות הבנייה י ינתן פטור מלא או חלקי בהתאם לתקרות שקבועות בסעיף 49 ז לחוק . 328 כמו כן, יתכן ויחולו מסי יסף נוספים בשיעור -5%-3% ראו בהמשך חוזר זה. 329 לעניין זה, ראה תוספת מס' 2 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' -5/2013 חלופות להוכחת העדר דירת מגורים במדינת התושבות של מוכר שאינו תושב ישראל.
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgzNzA=