פרק - 13 מיסוי מקרקעין 474 פס"ד מיכאל וחנה מלכיאור )ו "ע 28123-04-21 (- נקבע כי ההקלה במס רכישה לפי תיקון 93 חלה רק על מי שבעת רכישת הזכות בקבוצת הרכישה לא הייתה בבעלותו דירה אחרת. מטרת התיקון הייתה לסייע לרוכשים שאין ברשותם דירה אחרת בעת הרכישה בקבוצת רכישה, ולא למי שכבר הייתה בבעלותו דירה. שיעור מס רכישה ברכישת דירת מעטפת במסגרת תיקון 101 לחוק שתחולתו הינה מיום 1.6.2023 נקבע כי "דירת מעטפת", הנמכרת על ידי קבלן תוגדר כדירת מגורים, כך שהרוכש יהיה מחויב בשיעורי מס הרכישה החלים על דירת מגורים ולא כרכישת זכות אחרת )החייבת במס רכישה בשיעור 6%-5% .( לעניין זה "דירת מעטפת" - הינה דירה המצויה בבניין המיועד לשמש למגורים, אשר בנייתה טרם הסתיימה אך קיימים בה קירות חיצוניים, ו שאין עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה. תחולת התיקון לעניין זה הינו .1.1.2024 פס"ד חן קרסני )ו"ע 39040-09-22 ( - המקרה לגביו דן פסק הדין, התרחש לפני כניסתו לתוקף של תיקון 101 . נקבע כי לאור מצב הדירה כפי שעלה מהראיות ומהעדויות המראים כי יש צורך בביצוע עבודות משמעותיות כדי להתאים את הדירה למגורים, הנכס אינו עומד בהגדרת דירת מגורים. משכך חיוב המס יהיה בהתאם למס רכישה של זכות אחרת. מס שבח על דירות מגורים בתיקון 76 לחוק בתוקף מיום 1 בינואר 2014 , בוטל הפטור ממס שבח לדירת מגורים נוספת )דירת מגורים שאינה דירה יחידה בבעלותו של המוכר( לפיו היה ניתן לעשות שימוש בפטור אחת לארבע שנים, כפי שנקבע עד לאותו מועד בסעיף 49 ב) 1 ( לחוק. במכירת דירת מגורים מזכה שאינה דירה יחידה , שנרכשה החל מיום 1 בינואר 2014 מוטל מס שבח על השבח הריאלי בשיעור 25% . 325 .1 חישוב ליניארי מוטב - סעיף 48 א)ב (2 לחוק בהתאם לסעיף 48 א)ב 2( לחוק, במכירת דירת מגורים מזכה )שאינה דירה יחידה( על - ידי יחיד שיום הרכישה שלה היה לפני 1 בינואר 2014 יחול חישוב ליניארי מוטב כך שתקופת השבח הליניארית שמיום הרכישה ועד ליום 1 בינואר 2014 תהא פטורה ממס, ותקופת השבח שמיום 1 בינואר 2014 ועד ליום המכירה תחוייב במס בשי עור של 25% . אולם, במסגרת תיקון 101 לחוק ש תחולתו הינה מיום ,1.6.2023 צומצמה הטבת החישוב הליניארי המוטב ביחס למכירת דירת מגורים מזכה שנבנתה על קרקע פנויה. עם זאת, הטבה זו לא תישלל במקרה בו נכון ליום רכישת המקרקעין וביום 1.6.2023 הייתה בנויה כבר דירת מגורים, או כאשר הושלמה בניית דירת המגורים עד ליום .31.12.2030 יצוין כי במסגרת פס"ד מיכאל ברזלי 326 נקבע כי מכירת דירת מגורים אשר הועברה ליחיד אגב פירוק איגוד מקרקעין בהתאם לסעיף 71 לחוק לא תהא זכאית לחישוב מס ליניארי מוטב. .2 ניכוי עלויות השבחה שאין בגינן אסמכתאות בעת מכירה של דירת מגורים תוספת מספר 1 להוראה מספר 3 : "הצהרת הון - אסמכתא על הוצאה להשבחה " שבהוראת ביצוע 28/87 מס שבח מיום 16 בינואר 2025 סעיף 39 )1 ( לחוק מיסוי מקרקעין מתיר בניכוי הוצאות שהוציא המוכר לשם השבחת הנכס. כיוון שעד לשנת 2014 היה נהוג פטור ברוב מקרי מכירת דירה, נישומים רבים לא שמרו אסמכתאות בגין השבחות שביצעו. ואולם, עם ביטול הפטור וקביעת תקרת פטור, יותר ויותר דירות מגורים מזכות חייבות במס, ונשאלת השאלה כיצד לנהוג כאשר לא נשמרה אסמכתא ואין ביכולת הנישום להוכ יח את ההוצאה. יובהר, כי כיום לאחר צמצום הפטור ישנה מודעות רבה יותר לשמירת אסמכתאות. הוראות לפעולה: 325 כמו כן, יתכן ויחולו מסי יסף נוספים בשיעור -5%-3% ראו בהמשך חוזר זה. 326 ו"ע 56572-08-19 מיכאל ברזלי נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים .
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgzNzA=