פרק - 13 מיסוי מקרקעין 460 4.6 משכירים, להם אין תיק במס הכנסה, יכולים להגיש בקשה לפתיחת תיק לתשלום מס על הכנסה מדמי שכירות למגורים בישראל באמצעות טופס 3302 . אם ההכנסה השנתית משכר דירה, בגינה שולם מס מופחת בשיעור 10% אינה עולה על 375,000 ש"ח )הסכום מעודכן לדוח המס לשנת 2024 וטרם עודכן לשנת 2025 ( ולא חלה על המשכיר חובת הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה, הוא לא יידרש להגיש דו"ח שנתי על כלל הכנסותיו, אלא אם כן פקיד השומה ידרוש זאת. . 5 מסלול חייב במס מלא במסלול זה משולם מס מלא , לפי שיעור המס השולי של היחיד )אם מדובר בהכנסה פאסיבית על הכנסה שאינה מיגיעה אישית - שיעור התחלתי של 31% ( על ההכנסה נטו, לאחר קיזוז הוצאות וכיו"ב, כנהוג לגבי כל הכנסה עסקית אחרת. . 6 בחינת שילוב בין המסלולים השונים 6.1 כפי שראינו, אף אחד מהמסלולים דלי המס )פטור או 10% ( לא חל על הכנסה מעסק, ולכן במקרה בו פעילות היחיד המשכיר מגיעה לכדי עסק, פתוחה בפניו אך ורק האפשרות של מסלול חייב מס, הכולל כמובן הכרה בהוצאות. ואולם, באם לדוגמא, למשכיר יש בנין המכיל מספר רב של דירות להשכרה , המהווה עסק, ובנוסף מספר דירות נוספות במקום אחר, שבגינן ההכנסה הינה פסיבית, הרי שאין מניעה כי על ההכנסה העסקית ישולם מס רגיל ואילו על הדירות האחרות יחול מסלול הפטור או מסלול ה 10%- , לפי העניין. 6.2 שילוב מסלול פטור ביחד עם המסלולים האחרים - השילוב בין מסלול פטור למסלול מס בשיעור 10% כמעט תמיד אינו כדאי, היות וכפי שראינו בפרק מסלול הפטור )בסעיף 3 לעיל(, לשון החוק הדווקנית קובעת כי בחישוב תקרת הפטור יילקחו כל דירות המגורים בחשבון, דהיינו גם כאלה שאינן במסלול הפטור אלא במסלול ה 10%- )לדוגמא, ד ירה שהושכרה למגורים עבור חברה, או דירה המיועדת לשמש לפי טיבה למגורים, אך הושכרה לפעילות עסקית(. רשות המסים מדגישה כי, למען הסר ספק, לא ניתן לדרוש פטור לפי מסלול הפטור וגם שיעור מס מופחת של 10% על הכנסת שכ"ד מאותה דירת מגורים. לשון החוק )אף לדעת רשות המסים( מאפשרת שילוב, כך שלגבי דירה מסוימת יוחל חוק הפטור ועל הדירה הנוספת יידרש מסלול ה 10%- . ברם, תקרת הפטור ממס תקטן בכל הסכומים שיחויבו במסלול 10% מס, ולכן אפשרות השילוב הנ"ל מוגבלת ורלוונטית במקרים הבאים: )1( בהשכרת מספר דירות מגורים - רק כאשר סך ההכנסות גבוה מתקרת הפטור, אך נמוך מכפל תקרת הפטור. )2( כאשר סך ההכנסות מהשכרת דירות המגורים נמוך מתקרת הפטור, אך השכרת חלק מהדירות לא עונה לתנאי הפטור כאמור בחוק הפטור, אך עונה על התנאים כאמור בסעיף 122 לפקודה. לדעתנו, ניתן לשלב אף את המסלול הפטור עם המסלול החייב כאשר קיימות מספר דירות, ככל שהכניסה למסלול החייב אינה מחויבת בדין, דהיינו אין המדובר בהכנסה מעסק אלא בהכנסה פסיבית, והנישום בחר מסיבותיו הוא )לדוגמא, פחת ומימון גבוהים( להיכנס למסלול החייב. ואולם, אף כאן , ההכנסה במסלול החייב תופחת מתקרת הפטור ובמרבית המקרים יצא שכרנו בהפסדנו. לפיכך, כאשר סך ההכנסות מהדירות אינו עולה על תקרת הפטור אין כדאיות בשילוב מסלול הפטור ביחד עם המסלולים האחרים, אולם אם סך ההכנסות עולות על תקרת הפטור, אך לא מעבר לכפל תקרת הפטור, יש לבחון את כדאיות השילוב. 6.3 שילוב מסלול 10% עם מסלול חייב - אין מניעה לשילוב מסלול 10% עם מסלול חייב, היות ומסלול זה אינו מוגבל בתקרה. ניתן, לדוגמא, לשלם 10% מס לגבי דירה אחת )נניח דירה ישנה שנרכשה לפני שנים רבות, שאין בגינה הוצאות מימון ואשר הפחת בגינה נמוך(, ואילו לגבי דירה אחרת להיכנס למסלול החייב )דירה שנרכשה במימון גבוה והזכאית לפחת גבוה(.
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgzNzA=