פרק - 13 מיסוי מקרקעין 459 4.4 גם מסלול זה לא יחול על הכנסה של יחיד המהווה הכנסה מעסק לפי סעיף 2)1 ( לפקודה. לעניין ההבחנה בין הכנסה פסיבית הזכאית לשיעור מס של 10% לבין הכנסה מעסק החייבת במס מלא , ניתנו בשנים האחרונות מספר פסקי דין על - ידי בתי משפט מחוזיים, שחלקם סותרים זה את זה. פס" ד לשם ובירן )עליון , (2.1.2018 – פסה"ד של בית המשפט העליון בע"א 7204/15 לשם ובע"א 8236/16 בירן , לגבי ערעורים שהגישה רשות המיסים אשר הדיון בהם אוחד. פסק הדין, קיבל את עמדת רשות המסים לפיה באותם מקרים שבהם הושכרו למעלה מ 20- דירות מגורים, ההכנסה בגינן תחשב להכנסה עסקית שאינה זכאית לשיעור מס של 10% . בית המשפט קבע כי בחינת אופייה ומהותה של הכנסה וסיווגה כהכנסה עסקית - אקטיבית או פסיבית, תיעשה בעיקרה במשקפיים אובייקטיביות של הנסיבות ולא באופן סובייקטיבי כפי שראה אותה מבצעה. פעילות ההשכרה בשני המקרים מצדיקה ואף מחייבת התייחסות אליה כאל עסק להשכרת דירות. דירות מגורים שב הם מתגוררים דיירים רבים על - פי חוזים, מחייב ות תחזוקה הצורכת השקעה של זמן ותשומת לב, לרבות טיפול בגבייה של דמי השכירות. כל אלה בהצטברותם יחד יוצרים "מסה קריטית" של פעילות שאין דרך אחרת לתאר אותה מלבד עסק. משכך ההכנסות בשני המקרים תסווגנה כהכנסות מעסק לפי סעיף 2)1 ( לפקודה. בעקבות פסק הדין, רשות המיסים פרסמה ביום 7 בפברואר 2018 טיוטת חוזר המפרטת את השיקולים לאורם יש לבחון את סיווג ההכנסה מהשכרת דירות למגורים כהכנסה מעסק לעומת הכנסה פאסיבית. עד כה טרם פורסם החוזר באופן סופי. בהתאם לטיוטת החוזר, הכנסה מהשכרה של 10 דירות מגורים ומעלה תסווג כהכנסה מעסק. כמו כן, כדי לאפשר ודאות מסוימת, מניחה רשות המיסים כי הכנסה מהשכרה של עד 5 דירות מגורים תיחשב כהכנסה פאסיבית. הכנסה מהשכרה של למעלה מ 5 - דירות מגורים ופחות מ 10- דירות תיבחן בהתאם למבחנים השונים שהובאו בטיוטת החוזר ועל פיהם יוכרע אופייה כהכנסה מעסק או כהכנסה פאסיבית. הערה - לפסק הדין יכולות להיות השפעות גם של תשלומים לביטוח לאומי על ההכנסות מהשכרה וכן של תשלום מע"מ בגין מכירת הדירות. מנגד, ניתן לדרוש הוצאות )לרבות הוצאות פחת( כנגד ההכנסות החייבות במס מלא. פס"ד ארביב )מחוזי, (19.9.2019 - השופט קירש )ע"מ 27431-04-17 ( חזר על העקרונות שנקבעו בפס"ד לשם ובירן וקבע כי יש לסווג כהכנסות מעסק את הכנסות הנישום מדירות רבות שפוצלו לעשרות יחידות דיור קטנות שהושכרו בעיקר לפועלים זרים, לרבות דירות שנרשמו על שם בניו הבגירים של הנישום, מאחר שהנכסים היו תחת שליטתו הבלעדית של הנישום, לרבות התשואה הכספית שנבעה מהם. פס"ד שטרן )מחוזי , (24.1.2024 - השופט סלע )ע"מ 41419-02-22 ( קבע ש הכנסה מהשכרת 9-12 דירות מגורים תחויב כהכנסה עסקית החייבת במס מלא ולא בשיעור 10% בשל קיום מנגנון מאורגן ושיטתי. השופט חוזר על הלכת בירן בעניין ההשפעה של כמות הנכסים המושכרים, כך שעל מנת שאחזקתם ותפעולם תעבור לרמה מערכתית ויעילה, נדרשות תשומות משמעותיות של הון ויגיעה אישית. השופט קובע לעניין פסק דין שטרן, כי גם אם יקבל את טענת המערער כי כמות הדירות במקרה דנן אינה גדולה מאוד, המבחן הכמותי אינו חזות הכל , מדובר במבחן אחד מני רבים לצורך ההכרעה בשאלת אופי ההכנסות. במקרה שטרן, ידיעותיו ובקיאותו של עו"ד ארז אשר פעל בשליחותו וכידו הארוכה של מר שטרן ואף העיד כי ללא פעילותו הענפה, פעילות שעו"ד ארז מתמחה בה באופן מקצועי של ממש, לא היה מגיע מר שטרן להכנסות שכירות בהיקפים שהתקבלו. להרחבה לגבי פס"ד שטרן - ראו חוזר 14.9 לחוברת לשנת -2024 פסקי דין בולטים. 4.5 תשלום המס במסלול זה יבוצע בתוך 30 ימים מתום שנת המס )אלא אם כן שילם היחיד בשנת המס מקדמות רגילות לפי סעיף 175 לפקודה(. נציין כי בתיקון 159 לפקודה )משנת 2007 ( בוטלה הזיקה בין תשלום המס במועד הקבוע לבין הזכות לתשלום מס בשיעור 10% , דהיינו אי תשלום המס במועד לא ימנע את הזכאות לתשלום מס לפי מסלול זה 315 . במקרה של תשלום המס במועד מאוחר יותר יוטלו על סכום המס הפרשי הצמדה וריבית 316 . 315 ראו גם התייחסות לכך בפס"ד מלר )ע"מ 403/10 ( ופס"ד ש.א )ע"מ 11034-02-13 ( שם במהלך הדיונים בבית המשפט הגיעו הצדדים להסכמה כי הכנסות מהשכרת דירות למגורים יחוייבו במס בשיעור של 10% בלבד, וזאת על אף שלא דווחו כלל. 316 ראו ב מדריך לתשלום ולהקלות במס על הכנסה של יחיד מהשכרת דירה למגורים בישראל .
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgzNzA=