פרק - 13 מיסוי מקרקעין 457 • פס"ד משה ותמר קליינר בבקשה לתובענה ייצוגית מיולי ) 2023 ת"צ - (10474-09-21 נדחתה בקשה לתובענה ייצוגית להתרת ניכוי הוצאות הריבית הריאלית בעת חישוב השבח ממכירת דירה שהושכרה בפטור ממס. נקבע כי סקירת ההיסטוריה החקיקתית מלמדת כי חוק הפטור חוקק על בסיס המסלול המופחת של מס בשיעור 10% וכהמשך לו. כלומר, כוונתו של המחוקק הייתה כי חוק הפטור "י כנס בנעליו" של המסלול המופחת ביחס לדמי שכירות נמוכים מגובה התקרה, מבלי לשנות מהותית את סייגי המסלול המופחת. לפיכך הפטור ממס כולל בתוכו את ניכוי הוצאות הריבית הריאלית ומשכך אין מקום להעניק כפל הטבה ולנכות את ההוצאות אף במסגרת מס שבח. באמרת אגב נאמר כי, מהבחינה הכלכלית הטהורה ראוי היה לחשב את היחס שבין ההכנסה שנתקבלה מן השבח ובין ההכנסה שנתקבלה מדמי השכירות ובהתאם לאומדנה זו לנכות את הריבית הריאלית באופן יחסי, זאת בשל העובדה כי הריבית ששולמה כאמור אפשרה הן את ההכנסות מדמי השכירות והן את המכירה בשבח, ואולם, בשל שטענה זו לא הועלתה בפני בית המשפט נותרה היא בצריך עיון. להרחבה לגבי פס"ד קליינר - ראו תקציר בחוברת לתום שנת .2023 • פס"ד שלום ומרים מנדלסון של ועדת ערר מפברואר 2024 )ו"ע 19084-12-21 ( - נקבע כי בחישוב השבח בגין מכירת דירת המגורים אשר הושכרה ודמי השכירות בגינה היו פטורים ממס הכנסה, יש להפחית את הפחת המירבי הניתן לניכוי בגין הדירה. הפטור ממס לדמי השכירות, עד גובה התקרה, מגלם בתוכו את כל הניכויים האפשריים במישור מס הכנסה לרבות ניכוי הפחת, בין אם נו כה בפועל, ובין אם נהנה מיתרון המנגנון הייחודי שיצר המחוקק לטיפול בהכנסות שכירות. לפיכך אין כל הצדקה למתן אותה הטבה בגין הפחת במישור מס השבח בעת מכירת המקרקעין, ויש לנכות את סכום הפ חת מיתרת שווי הרכישה, אחרת התוצאה היא כי נישום זה זכה להטבת מס כפולה: פעם אחת במישור מס הכנסה ופעם נוספת במישור מס השבח וזאת בניגוד לעקרון היסוד של שומת מס אמת. לדברי השופט, הטעם המרכזי שעמד מאחורי מסקנת בית המשפט העליון עניין PIV BV )ע"א (5883/18 לפיה אין לנכות את סכום הפחת משווי הרכישה בנסיבות שבהן הפחת לא נוכה בפועל, הוא אחד ויחיד: שומת מס אמת. • פס"ד עו"ד רשף חן של בית המשפט המחוזי מ חודש מאי 2024 )ת"צ 42666-01-20 ( - התקבלה ע"י סגן הנשיא ברנר תביעה ייצוגית נגד רשות המסים, לפיה אין לנכות פחת משווי עלות הרכישה בעת חישוב השבח על מכירת דירה שהושכרה במסלול הפטור ממס ועל כן יש להשיב לנישומים את המס ששילמו ביתר. לדברי השופט, בניגוד לקביעות ועדות הערר השונות, השכרת דירה במסלול הפטור איננה עושה שימוש בניכוי הפחת ואינה מהווה ניצול מגן המס בצורת פחת. לפיכך, קובע השופט כי ניכוי שכזה יכרסם מהפטור המלא שהוענק לאותו נישום מכוח חוק הפטור, וזאת בניגוד לעיקרון שנקבע בהלכת מודול בטון ) ע"א 2895/08 (, לפיה אין לכרסם בפטור ממס שניתן על הכנסות מסוימות לפי חוק עידוד השקעות הון, כנגד אילוץ לקזז כנגדן הפסדים. לדברי השופט מסלול המס בשיעור של 10% לפי סעיף 122 לפקודה שנחקק בשנת 1987 , איננו ולא היה מעולם מס מופחת, בניגוד לתפיסה של רשות המסים שקנתה לה אחיזה בהחלטות ועדות הערר, ושיעור מס זה שאותו מכנה השופט "מס מחזור", נקבע מראש על ידי חישוב בקירוב של סכום המס שהיה מ שולם על הכנסה רגילה, אילו היו מנכים ממנה הוצאות ופחת )כלומר על ההכנסה החייבת ולא על ההכנסה ברוטו(. לכן יש הצדקה להוראות סעיף 122 )ג( לגבי אי התרת הפחת ואף להפחית את הפחת הרעיוני בעת חישוב השבח ממכירת הדירה. לעומת זאת, בחוק הפטור שחוקק רק שלוש שנים מאוחר יותר - בשנת 1990 , מדובר בהסדר שונה בתכלית מההסדר בסעיף 122 לפקודה שכולל את ההתייחסות לפחת, ולכן מדובר " באופן מובהק בהסדר שלילי המשקף בחירה מודעת של המחוקק שלא להחיל על דירות שהושכרו במסלול הפטור המלא ". לפיכך, אין כל אחיזה בלשון החוק ולא בחוקי מס אחרים לטענה זו ולכן , אין לנכות את הפחת מעלות הרכישה בעת חישוב מס השבח במכירת הדירה. בהתאם לפרשנות זו, אין כל סתירה בין החלטת השופט בענייננו להלכת PIV , שכן לא נעשה שימוש בהטבת המס הנובעת מהפחת ולפיכך אין כל סיבה להפחתת שו וי הרכישה.
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgzNzA=