פרק -10 תמריצים 362 )3( בסעיף 31 לחוק מע"מ , אחרי סעיף קטן ) 1 א( התווסף סעיף קטן ) 1 ב(, אשר במסגרתו נקבע כי יינתן לקרנות הריט פטור מתשלום מס ערך מוסף בגין הכנסותיהן ממכירת מקרקעין לצרכי דיור להשכרה, ככל ששימשו לצרכי השכרה במשך תקופה של חמש שנים לפחות, וזאת בהתאם להוראות ולתנאים אשר נקבעו לפי חלק ד', פרק שני 1 לפקודת מס הכנסה, וכן בתנאי שההכנ סה ממכירתם לא הייתה "הכנסה חריגה" כהגדרת מונח זה בסעיף 64 א 2 לפקודת מס הכנסה. ה . מיסוי השבח )ולא "שווי המכירה"( כהכנסה חריגה בקרן להשקעות במקרקעין לעניין זה ראוי להזכיר את החלטת מיסוי בהסכם מס ' -6261/25 מיסוי מקרקעין . העובדות: ההחלטה עסקה בחברה שהינה קרן להשקעות במקרקעין בהתאם לפקודת מס הכנסה )קרן להשקעות הינו גוף שמטרתו העיקרית היא החזקה וניהול נדל"ן מניב(, רכשה קרקע במטרה לבנות עליה עשרות יחידות דיור אשר יושכרו לשוכרים שונים לטווח הרחוק. בדיווח על הרכישה הצהירה החברה כי מדובר ברכישת "מקרקעין לצרכי דיור להשכרה" ושילמה מס רכישה מופחת בהתאם להוראות סעיף 64 א 7 א)א( לפקודה. החברה סיווגה את המקרקעין בספרים כנדלן להשקעה. בפועל החברה לא הצליחה להוציא היתר בניה ומשהבינה שלא תצליח לסיים את הבנייה תוך 5 שנים )תנאי לעמידה בהגדרת "מקרקעין לצרכי דיור להשכרה"( ביקשה החברה למכור את המקרקעין. בהתאם להוראות הפקודה, על מנת להבטיח שקרן ההשקעות תעסוק בהחזקת מקרקעין לצורכי השכרה, נקבע כי הכנסות הנובעות ממכירת נכסים )לרבות "מקרקעין לצרכי דיור להשכרה " שנמכרו לפני שהסתיימה תקופת המינימום של 20 שנה ששימשו להשכרה( יוגדרו "הכנסות חריגות", כיוון שאינן חלק מהפעילות השוטפת של החברה ומשכך יחול בגינן שיעור מס גבוה )בין 60% ל 70%- .( הגדרת המונח "הכנסות חריגות" מפנה למונח "הכנסות" ולא למונח "הכנסה חייבת", אך בסוף ההגדרה יש התייחסות למונח "שבח מקרקעין". הבקשה: החברה פנתה בבקשה כי חיוב המס בגין ההכנסה החריגה ייקבע בהתאם ל "שבח" הנובע מהמכירה ולא בהתאם ל "שווי המכירה". ההחלטה: הוסכם כי ההכנסה החריגה תקבע בהתאם ל "שבח" שנוצר במכירה ולא בהתאם ל"שווי המכירה". הובהר כי על החברה להשלים את מס הרכישה )ששולם בחסר ברכישה( בהתאם לשיעורי מס רכישה מלאים שחלו במועד הרכישה. עוד נקבע כי החלטת מיסוי זו מוגבלת וחלה אך ורק על הכנסות שמהוות שבח מקרקעין וממוסות לפי פסקאות 2 ו 3- להגדרת הכנסה חריגה. החלטת ה מיסוי אינה חלה על הכנסה לפי פסקה 1 להגדרת הכנסה חריגה )הכנסה ממכירת מלאי עסקי( שכן , לגישת רשות המסים, בעת מכירת המקרקעין כהכנסה חריגה, תמוסה ה"הכנסה" כהגדרתה בסעיף 1 לפקודה .
RkJQdWJsaXNoZXIy MjgzNzA=